Réponse :

En l’absence de compteurs individuels, les frais de consommation d’eau froide sont répartis en fonction du critère de « l’utilité objective » prévu à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété peut ainsi prévoir une répartition de ces charges en fonction de la surface si le bien immobilier est démembré, c’est l’usufruitier qui, en sa qualité de bailleur, doit donner congé.

Toutefois, le concours du nu-propriétaire doit être obtenu dans le cas du congé pour vendre.

Le nu-propriétaire doit donc nécessairement intervenir aux côtés de l’usufruitier pour formuler l’offre de vente au locataire (Cour d’appel de Paris, 25e ch. B, 14 mars 2003). Faute d’une intervention conjointe du nu-propriétaire et de l’usufruitier, le congé est nul : un congé pour vente « nécessite (…) l’intervention du nu-propriétaire au côté de l’usufruitier qui a la qualité de bailleur ; (…) faute d’avoir été conjointement notifié par Monsieur R., usufruitier et bailleur, et Madame E.K., nue-propriétaire du logement, ce congé doit être déclaré nul » (Cour d’appel de Dijon, 1e chambre, 18 février 2000). Des lots, des tantièmes de copropriété ou encore du nombre d’habitants dans chaque lot.

Le syndic doit appliquer les règles de répartition des charges d’eau froide contenues dans votre règlement de copropriété et ne peut pas de sa propre autorité décider de les modifier.